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销售端持续回落杭州第六次土拍半数底价成交

6月30日,杭州上半年最后一次土拍收官,此次推出12幅地块,总起价119.5亿元,其中,6幅溢价率封顶,6幅底价成交,总成交127.8亿。成交楼面均价1.4093元/平方米,平均溢价率6.9%。

影响杭州土拍溢价率的主要原因在于销售段流速放缓。第三方机构监测数据可见,杭州二手房已连续3个月成交下行,6月仅有4000多套成交量;新房成交持续4月以来的回落态势。

但回顾上半年,杭州以密集的六场土拍,巩固了其在房企眼中流量城市的地位。截至6月30日,杭州2023上半年土地出让金约为1003亿,排名全国第二,北京以1008.72亿元位居土地出让金首位。

区域分化导致市场主动寻求兴奋点。除了核心地段的运河新城、奥体中心板块之外,富阳区拿出富春94号地块试水取消最高单价限价规则。该地块出让细则规定了,毛坯均价32000元/平方米、精装标准4000元/平方米,却没有规定最高限价。这导致地块在竞拍过程中,仅5次报价便溢价率触顶进入摇号环节。

业内人士指出,杭州近期启动外围板块限购调整的优化政策,其实是对整体市场下行趋势的一种应对,这就不难理解房企倾向于拿限价区域的项目,以快周转模式保障现金流。今年上半年,滨江集团一个郊区项目曾创下了拿地之后57天开售的纪录。

房企的战略选择与进退之间,拐点信号就出现了。值得关注的一点是,除了近两年土拍市场常客滨江集团与部分地方国资外,杭州拿地房企结构有所变化:此次土拍拿地房企中有8家是民企,其中金帝地产拿了两幅地块,有一幅地块是与萧山国资联手获取。作为杭州本土低调的商业地产老牌房企,金帝地产还成功“捡漏”,底价拿下银湖商业综合体地块;关注度比较高的富春94号地块,最终由民企杭州稳畅房地产摇中。

不仅杭州,主要二线城市的销售端市场不确定性越来越多,包括客户端流动性、短期内刺激政策等等,无不影响着房企的决策。全国热点城市二手房市场成交下行,带动新房市场热度也有所下降,郊区新盘认筹不足的情况屡有出现。销售端不见起色,反映到土地市场便呈现冷热分化。

最近几天,宁波、合肥先后有土拍,结果与杭州此次土拍高度相似:房企争抢核心地段热门地块,热度略低的地块大多数底价成交。合肥6月28日土拍中瑶海区一幅地块竞品质结果在6月30日出炉,参拍的4家房企经过投报高品质住宅建设方案,最终由伟星竞得瑶海YH202308号地块。

此前被房企热抢的宁波土地市场,也因为销售端的下行而出现了拐点。据同策研究院研究总监宋红卫透露,宁波楼市自3月份以来出现市场压力,4、5月份成交量维持在50万平方米左右的水平,6月份成交量进一步下滑,二手房市场也出现逐月下滑的压力。

同策研究院数据显示,宁波供应量近两个月有所放缓,库存也受到成交量下降影响,新房库存近3个月维持在5.9万套左右,去化周期13个月左右,超过一年,有一定去化压力。

楼市的降温传导到近日的宁波土拍市场,9幅地块有三幅被中止交易,仅一幅核心地块受到房企激烈竞争,其余5幅地块均以底价成交。

宋红卫认为,宁波土地市场呈现三个特征,一是控数量上质量,二是分化,三是参拍主力为国企和城投。最近几次的土拍来看,热点二线城市每批次土拍必定会有少量优质地块,为防止流拍也会降低推地数量;大量民企缺位的情况下凸显了土地市场的冷清。而这几个特征,也多少出现在其他二线城市身上。比如宁波、合肥进入摇号环节的地块均位于市中心或者核心区域。合肥包河区一幅地块最终有34家房企参与摇号。

中原地产市场分析师卢文曦认为,从二线城市土拍市场面能够看出房企投资的分化。房企都要把有限的资金投入有限的地方。开发商更看重地块本身的一些技术参数和指标,市场下行压力导致房企对未来预期又产生了不确定性,市场分化也将越来越明显。

鉴于今年二三月份的楼市回暖行情出现拐点,是房企在土拍市场情绪变化的主因,卢文曦预测,上海即将在7月份举行三批次土拍,由于采取新的规则,也很可能会出现核心区域优质地块触顶摇号,或者外围区域的核心地段地块也会触顶摇号。

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